IMMO ET VENTE IMMOBILIER : LA TRANSACTION IMMOBILIERE AU ANGLETERRE

En tant qu'acheteur, même si vous vivez déjà en Angleterre ou au Pays de Galles, vous n'êtes peut-être pas familier avec la procédure d'achat. Vous acheter peut-être pour la première fois. 

Quel que soit votre situation, il est essentiel de réfléchir à son achat avant même de commencer à chercher un bien, ceci afin d'éviter les erreurs coûteuses en temps et en argent! 

Sécurité? Logement? Changement d'emploi? Investissement? Enseignement scolaire? Style de vie? Chaque raison va influencer votre choix, mais si vous ne connaissez pas votre motivation principale, vous ne trouverez pas la maison qui vous convient!

Où devez-vous vous rendre régulièrement – le travail et l'école sont des influences certaines pour la plupart des gens mais d'autres pensent plutot à leur club de golf, la proximité des amis et famille, la distance avec un aéroport ou leur attirance pour la campagne.

Au commencement de l'année académique? Quand votre nouvel emploi commence? Quand votre contrat de location se termine? Ces éléments vont déjà promettre à votre acheteur une date à laquelle votre maison sera disponible.

Devez-vous vendre une autre maison avant d'acheter? Comment la vendre? Combien de temps cela prendra? Quel est votre budget? A combien s'élève le prêt immobilier que vous pouvez obtenir?

En résumé, si vous n'avez pas encore considéré les facteurs ci-dessus, vous ne pouvez pas encore vraiment commencer votre recherche! Les agents immobiliers penseront que vous leur faites perdre leur temps!

Un élément très important à considérer lors de votre achat en Grande Bretagne est le suivant:

Dans la plupart des autres pays, les acheteurs ont généralement déjà vendu leur bien ou sont en position d'acheter (en possession d'argent comptant ou leur prêt immobilier a déjà été accepté). En Grande-Bretagne, les acheteurs font bien souvent partie d'une ‘chaîne' de vente non contractuelle. Par exemple: M. A a ‘accepté' d'acheter la maison de Mme B (sans y être tenu légalement) qui à son tour a ‘accepté' d'acheter l'apartement de Melle C etc.

Comme vous pouvez l'imaginer, il s'agit souvent d'une procédure difficile et stressante!

Le point positif est que si vous êtes un acheteur ‘payant comptant' avec des dates de déménagement souples, vous êtes dans une position plus forte quand il s'agit de concurrencer pour acheter une maison convoitée et négocier un meilleur prix!

En Angleterre et au Pays de Galles, la majorité des maisons sont mises en vente par des agences immobilières qui en font la commercialisation à partir de leur magasin, la publicité locale et nationale ainsi que la publicité par internet.

Ces agences sont payées par le VENDEUR en introduisant un acquéreur.

Le seul cas où un acheteur potentiel paie des frais est lorsqu'il a VOLONTAIREMENT appointé un agent de recherche pour qu'il agisse en son nom. (Souvenez-vous du caractère concurrentiel du système)

La plupart des biens sont au moins initialement commercialisés par un agent immobilier en tant que ‘agence exclusive', il n'y a qu'une seule agence qui peut commercialiser le bien. 

Il est souvent le cas que les propriétés sont commercialisées sur une base non-exclusive ou agence multiple, lorsque elles sont sur le marché depuis plusieurs mois. Une agence unique est moins chère pour le vendeur qu'une agence multiple, il y a plusieurs agences qui commercialisent le même bien.

Les descriptifs et photos des biens qu'ils proposent sont souvent de qualité et exhaustifs avec des descriptions individuelles des pièces. Les plans de la maison, de son emplacement ainsi que des cartes de localisation sont souvent utilisés.

Ils sont tous motivés pour aider un acheteur à trouver un logement, et plus particulièrement si cet acheteur démontre qu'il sait ce qu'il veut et qu'il est en mesure de l'obtenir.

Si vous approchez un agent immobilier sans avoir considérer les points soulevés ci-dessus, ils vont rapidement réaliser cela et vont investir peu de temps dans votre recherche.

Lorsque vous avez trouvé un bien que vous voulez visiter, certains agents immobiliers vont personnellement vous montrer les maisons qui vous intéressent, d'autres vont laisser le propriétaire s'en charger.

Si vous désirez acheter le bien, vous faites une offre verbale à l'agent immobilier qui va essayer de négocier un accord acceptable pour les deux parties.

Vous avez alors trouvé une maison mais vous ne savez pas comment l'obtenir.

• Si je fais une offre verbale – est-elle obligatoire? 

• J'ai besoin d'un prêt immobilier – comment l'obtenir?

• Y a-t-il un délai de rétrocession comme en France? 

• Le propriétaire peut changer d'avis? 

• Quels sont les contrôles que je dois faire? 

• Qui s'occupe des documents légaux? 

• Quelle assurance ai-je besoin?

• Quand puis-je déménager? 

En Angleterre et au Pays de Galles les biens peuvent être mis à la vente par un agent immobilier ou par le vendeur privé (plutôt rare) de quatres façons:

i) La vente privée – il n'y a pas de date limite pour les offres, les négociations sont soit directement entre l'acheteur et le vendeur soit par l'intermédaire de l'agent immobilier et les documents légaux peuvent être lus et approuvés sans un délai formel. Lorsque l'acheteur et le vendeur (et toute autre partie de la ‘chaine' mentionnée ci-dessus) sont prêts, il y a un ‘échange' simultané de contrats et l'acompte est versé (souvent 10% du prix d'achat). C'est à ce moment que la vente est légalement obligatoire, bien que celle-ci peut être soumise à certaines conditions négociées auparavant. La signature finale de la vente se passe généralement entre 2 et 8 semaines plus tard. 

ii) La vente aux enchères – le processus est court et intense et se concrétise par un appel d'offres des acheteurs (en personne dans une salle de vente aux enchères, par téléphone ou de plus en plus par internet). Les acheteurs se concurrencent et placent leurs offres EN TEMPS RÉEL. L'offre la plus haute gagne et est légalement obligatoire pour l'acheteur et le vendeur. L'acheteur doit payer un acompte (souvent 10%) immédiatement. Toutes les informations légales sont disponibles avant la vente aux enchères. La date pour la signature de la vente est souvent un mois plus tard.

iii) L'appel d'offre formel – une combinaison des deux précédents. Le bien est commercialisé comme d'habitude mais les offres sont formelles, par écrit et avant une date limite. Toutes les vérifications juridiques doivent être faites avant que l'offre doit soumise. Un acompte (souvent 10%) doit être envoyé avec l'offre écrite et formelle. Si votre offre est celle acceptée par le vendeur, leur agent immobilier ou leur avocat signe le contrat et la vente est légalement obligatoire. 

iv) L'appel d'offre informel – est essentiellement une vente privée mais où les parties intéressées doivent soumettre leur offres NON OBLIGATOIRES mais écrites pour une certaine date. Le vendeur peut alors choisir une offre, ou aucune et engage les formalités juridiques. Ensuite, le processus est exactement le même que celui de la vente privée. 

Actuellement, lorsqu'un bien est mis sur le marché par un agent immobilier ou un vendeur privé, un ‘home information pack' (HIP) DOIT être disponible dès le premier jour.

Un HIP contient les documents donnant des informations importantes concernant le bâtiment:

• Questionnaire d'Information concernant le bien

• Certificat de Performance Energétique (commun dans une grande partie de l'UE) ou Evaluation des Prévisions Energétiques 

• Information sur la durabilité (pour les nouvelles constructions)

• Déclaration de vente

• Preuve de propriété

• Autorité locale, système d'égouts et recherche des eaux. (qui devrait révéler des problèmes éventuels de planification, routes en alternance à proximité…) 

• Si location, une copie du contrat de bail.

L'existence des HIP's est l'objet de nombreux débats dans l'immobilier afin de déterminer s'ils sont bénéfiques ou non.

Au Angleterre, les professionels appelés ‘Chartered Surveyors' (Experts immobiliers) constituent une catégorie unique.

Si vous désirez être rassuré au sujet de la structure du bâtiment que vous voulez acheter, vous faites appel à un expert à vos frais.

Contrairement à d'autres pays, pour 99% des ventes en Angleterre et Pays de Galles, l'acheteur et le vendeur engagent chacun leur propres avocats ou ‘Licensed Conveyancers' (rédacteurs d'Actes de propriété licenciés) pour représenter chaque partie. Etant donné la nature de ‘confrontation' du droit anglais, chaque avocat est seulement responsable pour leur propre client. En cas de différences d'opinions sur la validité ou la nécessité légale de clause contractuelles, un compromis est negocié ou le cas échéant la vente n'aboutit pas. Le bon sens l'emporte généralement.

 

Comme toujours avec les taxes, ce n'est pas tout à fait simple. Essentiellement, le ‘Stamp Duty Land Tax' (SDLT) (Taxe de l'impôt foncier) est exigible pour les transactions immobilières dans tout le Grande Bretagne.

Les taux en vigueur sont (mars 2010):

Limite du prix d'achat/location ou valeur de transfer Taux de la taxe de l'impôt foncier (SDLT)

Jusqu'à 125.000 £                                                                                         Zéro

De 125.000 £ à 250.000 £                                                                            1%

De 250.000 £ à 500.000 £                                                                            3%

Plus de 500.000 £                                                                                            4%

Si la valeur est au dessus du seuil de payment, le ‘SDLT' est payable au taux approprié sur la totalité du montant payé. Par exemple, une maison achetée à 130.000 £ est taxée à 1 pourcent, donc 1.300£ doit être payé comme ‘SDLT'. Une maison achetée pour 350.000£ est taxée à 3 pourcent, donc le SDLT sera de 10.500£.

Limite du prix d'achat/location ou valeur de transfer (non-résidentiel ou à usage mixte)             Taux de la taxe de l'impôt foncier (SDLT)

Jusqu'à 150.000£ – pour un loyer annuel en dessous de 1.000£                                                                              Zéro

Jusqu'à 150.000£ – pour un loyer annuel de 1.000£ ou plus                                                                                        1%

Au dessus de 150.000£ et jusqu'à 250.000£                                                                                                                1%

Au dessus de 250,000£ et jusqu'à 500.000£                                                                                                                3%

Au dessus de 500.000£                                                                                                                                                4%

Le droit écossais est très different du droit anglais!

Les avocats jouent un rôle plus important dans la transaction immobilière en Écosse qu'en Angleterre ou au Pays de Galles, certains étant à la fois agents immobiliers et ‘conveyancers' (rédacteurs d'Actes de propriété licenciés)

Généralement les biens sont commercialisés sur base d'une ‘offre de plus de'. Ceci signifie que les acheteurs font une offre supérieure au prix demandé. Les acheteurs sérieusement intéressés vont généralement se faire connaître du vendeur. Quand il y a 2 ou plus acheteurs intéressés, le vendeur va fixer une date et heure limite pour déposer son offre.

Parfois les propriétés sont offertes à un prix fixe où le vendeur acceptera la première offre reçue à ce prix.

En Écosse, le contrat de vente comprend les lettres de correspondence entre l'avocat de l'acquéreur et le vendeur. Ces lettres sont souvent appellées ‘missives'. Les missives peuvent parfois être concluantes en quelques jours en Écosse – mais aussi peuvent prendre plusieurs semaines. La date d'exécution du contrat (completion) souvent arrive 6 à 8 semaines après la conclusion des ‘missives'.

Les ‘Home Information Packs' (voir ci-dessus) ne sont pas d'application en Écosse.

La transaction immobilière en Irlande du Nord est essentiellement la même que pour l'Angleterre et le Pays de Galles, à l'EXCEPTION des ‘Home Information Packs' qui ne sont pas en vigueur.